Der Schweizer Immobilienmarkt ist angespannt. Vor allem Büroimmobilien in beliebten Innenstadtlagen der eidgenössischen Metropolen sind rar und teuer. Helfen kann eine vorausschauende Planung – und ein gut ausgebautes Netzwerk.
Nicht erst seit der Corona-Krise herschen turbulente Zeiten im Schweizer Immobilienmarkt. Wir zeigen, was Sie als Unternehmen wissen müssen um auf erfolgreichem Kurs zu bleiben.
Als beliebte Standorte für KMUs setzen sich freilich zuerst die Metropolen durch. Diese grössten Städte sind es, die aufgrund ihrer Wirtschaftsmacht und ihres Fachkräftepotenzials, aber auch aufgrund ihrer Lebensqualität und ihres kulturellen und edukativen Angebotes zu den beliebtesten Unternehmensstandorten zählen.
So erfreuten sich nach einer Erhebung der Universität St. Gallen neben dem übermächtigen Zürich auch Städte wie Bern, Basel, Luzern, Lugano und St. Gallen selbst immer grösserer Beliebtheit bei kleinen und mittelständischen Unternehmen, Start-ups und Fachkräften aus In- und Ausland.
Doch auch die Kantone Zug und Schwyz zählen zu den beliebtesten Unternehmensstandorten der Schweiz. Immobilien – egal, ob zum Wohnen oder zum Arbeiten – sind in diesen Gebieten Mangelware.
Sowohl für Eidgenossen und Migranten, allen voran aus Deutschland und Frankreich, als auch für Unternehmen stellt Basel einen attraktiven Lebensraum dar. Die Stadt mit den vielen Gesichtern bietet idyllische Wohnviertel, verträumte Altstadtgassen und urbane Viertel, die sich immer wieder neu erfinden.
Das wohl beliebteste Quartier ist Rosental. Pro 100 Einwohner ziehen hier jedes Jahr fast fünf Menschen mehr her, als dieses Quartier verlassen. Der Grund liegt vor allem in der hohen Bautätigkeit – in den vergangenen Jahren sind in Rosental hunderte neuer Wohnungen, Gewerbeflächen und grosszügige Grünanlagen entstanden und noch immer wird in grossem Umfang gebaut. Wichtig ist aber auch die Anbindung an die anderen Basler Quartiere und damit auch an die Unternehmensstandorte.
Denn Betriebe aller Grössen und Branchen, so viel ist seit Jahren klar, wollen und können sich nicht mehr auf Gewerbegebieten auf der grünen Wiese vor den Toren der Stadt ansiedeln. Noch bis in die frühen 2000er galt es als Trend, Unternehmen und Gewerbe aus den Innenstädten heraus und an die Peripherie zu drängen. Die Folge: weite Wege für Kunden und Mitarbeitende – Verkehrschaos und Smog inklusive.
Heute weiss man: Wohnen und Arbeiten geht im modernen Quartier Hand in Hand. Nicht nur Flächen für Gastronomie und Kleingewerbe müssen bei der Stadtplanung berücksichtigt werden, auch grössere Gewerbeflächen sind in allen attraktiv gestalteten Quartieren von Nöten.
Wichtig ist das nicht nur für die Bewohner – eine bunte Durchmischung bringt Lebendigkeit und Behaglichkeit in die Quartiere. Auch Unternehmen profitieren: Immerhin suchen Einwohner und Zuzüger bei der Wohnungssuche gezielt die Nähe des Arbeitgebers.
Und auch umgedreht: Wer einen neuen Job sucht, achtet auch auf Arbeitsweg und Entfernung, schliesslich gilt stundenlanges Pendeln als einer der grössten Stressfaktoren im Arbeitsleben. So schauen sich vor allem kleine und mittlere Unternehmen bei der Suche nach neuen Büro- und Geschäftsräumen gezielt in oder in der Nähe attraktiver Wohngebiete um.
Doch die Vermischung von Wohnen und Arbeiten im bunten Quartier ist nicht der einzige Trend, der in den vergangenen Jahren Einzug auf den Schweizer Immobilienmarkt gehalten hat: So müssen sich die Schweizer auf immer weniger Platz einrichten. Denn die Wohnflächen von Neubauten schrumpfen.
Das gilt sowohl für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser als auch für Büro- und Gewerbeflächen, hat der Hypothekarberater Moneypark herausgefunden. Demzufolge sank die Wohnfläche einer Neubauwohnung in den vergangenen vier Jahren um 3,2 Prozent, die eines Einfamilienhauses gar um 16 Prozent. Den Grund sehen die Immobilienexperten vor allem darin, dass die Preise für Bauland der grösste Kostentreiber der in den vergangenen Jahren stetig steigenden Immobilienpreise waren.
Zum Schaden werden die kleiner werdenden Büroflächen für Unternehmen aller Voraussicht nach allerdings nicht. Denn immer mehr Schweizer Firmen rechnen für die kommenden Jahre mit sinkenden Platzbedarfen. Das liegt jedoch keineswegs daran, dass die Betriebe Personal abbauen. Im Gegenteil: Um als attraktive Arbeitgeber im Kampf um die Fachkräfte von morgen zu bestehen, verankern immer mehr Unternehmen die Option auf Remote Office in ihren Personalleitfäden.
Vor allem in Zürich wird es immer schwieriger, die passende Immobilie zu finden. Das merken nicht nur Wohnungssuchende. Auch Unternehmen betreiben immer grössere Anstrengungen bei der Suche nach neuen Büroräumen. Zwar sind aufgrund der lebhaften Nachfrage die Büroleerstände in den meisten Schweizer Regionen zurückgegangen. In der Zürcher Innenstadt sind leere Büros heute allerdings echte Mangelware.
Das war vor einigen Jahren noch anders – lange gab es in Zürich ein Überangebot an Büroflächen. Gerade Grossunternehmen waren aus der Innenstadt in die massgeschneiderten Neubauten rund um die Bahnhöfe Altstetten und Hardbrücke, Oerlikon oder Schlieren gezogen. Zudem wurden rege neue Geschäftshäuser gebaut.
Doch seit Mitte 2018 sind freie Büroflächen in der Zürcher City rar, hat die Credit Suisse für ihre Büromarktstudie ermittelt. Kleinere Büros bis 200 Quadratmeter gibt es zwar noch; aber wer mehr als 1000 Quadratmeter in guter Lage sucht, wird kaum mehr fündig.
So hat sich nach Angaben der Credit Suisse das Flächenangebot im Zentrum seit dem Höhepunkt im Jahr 2017 halbiert. Heute stehen Unternehmen gerade einmal ein halbes Dutzend Büroflächen mit mehr als 2000 Quadratmetern zur Wahl.
Diese Flächenverknappung spiegelt sich auch in steigenden Büromieten wider. So verteuerten sich nach Berechnungen der Immobilienberater Wüest Partner die Mieten bei Neuverträgen seit Anfang 2017 um sieben Prozent. Für Topbüros in Spitzenlagen im Kreis 1 fallen heute rund 930 Franken pro Quadratmeter an. Zum Vergleich: 2017 kostete der Quadratmeter in vergleichbarer Lage und Ausstattung noch 880 Franken. Lediglich in den Randgebieten nahe des Flughafens haben es Unternehmen heute noch leicht, günstige Immobilien zu finden.
Büroflächen zu kaufen, ist für viele Schweizer Unternehmen dagegen keine Option. Zu starr und unflexibel fühlen sie sich mit der eigenen Immobilie. Doch Schweizer Firmen schätzen die Flexibilität, ihre Büroflächen gemäss ihren Bedürfnissen aufzustocken oder zu verringern – oder auch mal an einen anderen, attraktiveren Standort zu verlegen. Gekaufte Objekte belasten dagegen die Bilanz, binden Kapital und lenken die Aufmerksamkeit der Entscheider weg von der eigentlichen Arbeit und hin zu Problemen mit der Immobilie.
Unternehmen, die ihre Immobilie dagegen mieten, bleiben flexibel, müssen sich aber aufgrund der oft sehr kurzen Vertragslaufzeiten regelmässig in Verhandlungen mit dem Vermieter begeben. Und die können gerade in angespannten Lagen wie Zürich schwierig werden – schliesslich wollen Firmen nicht alle paar Jahre einen neuen Standort beziehen, aber auch nicht immer höhere Mieten zahlen. Gerade kleine Unternehmen und Start-ups sehen sich bei den Verhandlungen daher oft in der Defensive, fällt es ihnen doch schwer, ein Gegengewicht in die Preisdebatte einzubringen.
Abhilfe schaffen da, gerade für Kleinstfirmen, Coworking Spaces und Private Offices. In wohl allen Schweizer Metropolen haben sich die Schreibtischvermietungen in den vergangenen Jahren etabliert. Die meisten Kunden mieten hier einen oder nur wenige Schreibtische. Einige Start-ups beziehen aber auch flexibel zusammenstellbare Büros in den Shared Offices oder teilen grössere Büroflächen mit anderen Gründern.
Bei der Miete von Gewerbeflächen gilt es einiges zu beachten: Wichtig ist zunächst, sich mit der Entscheidung für oder gegen die Immobilie Zeit zu lassen und genau zu prüfen, ob die Fläche wirklich für die eigenen Bedürfnisse geeignet ist. Denn Gewerbetreibende sind an den vereinbarten Mietzeitraum gebunden – auch dann, wenn das Geschäft nicht so gut läuft oder es Probleme in der Nachbarschaft gibt.
In diesem Zuge ist es auch ratsam, sich über mögliche künftig geplante Baumassnahmen, Verkehrseinschränkungen oder rechtliche Vorgaben zu erkundigen. Zudem können sich Gewerbemieter einen Konkurrenzschutz zusichern lassen. Mit diesem darf der Vermieter andere Flächen in der Nähe nicht an Gewerbe aus vergleichbaren Branchen vermieten. Die eigene Branche muss dabei aber zwingend im Gewerbemietvertrag benannt sein.
Unternehmer haben bei der Suche nach Immobilien in der Schweiz also einiges zu beachten. Helfen, sowohl bei der Suche als auch bei der Vermeidung von Fallstricken, kann da ein umfangreiches Netzwerk.
Andere Unternehmer und Firmenlenker von grossen wie kleinen Betrieben aus der eigenen und anderen Branchen haben zum Teil intimere Einblicke in den Immobilienmarkt in ihrer Umgebung. Ausserdem wissen sie, worauf gerade Jungunternehmer achten müssen und wie sie schnell und unkompliziert an attraktive Immobilien auch in angespannten Schweizer Lagen kommen.
Solche Netzwerke gilt es aber auch zu pflegen – zum Beispiel mit einer Einweihungsfeier nach erfolgreichem Umzug in die neuen Büroräume. Immerhin ist eine solche Einweihungsfeier eine tolle Möglichkeit, mit anderen Unternehmern, Mitarbeitenden und Kunden in Kontakt zu kommen und ein bisschen zu networken. Die Organisation eines solchen Events stellt die verantwortlichen Personen allerdings immer wieder vor Herausforderungen - gerade im weiterhin anhaltenden Corona-Ausnahmezustand.
Schliesslich sollen sich alle Gäste wohlfühlen: dazu braucht es ein durchdachtes Schutzkonzept und klare Abläufe. Aus diesem Grund steht am Anfang eines jeden gelungenen Events ein Eventplan, der klar aufzeigt, wie viel Geld zur Verfügung steht, welche Gäste erwartet werden und wie die Sicherheitsmassnahmen durchgehend eingehalten werden können.
Einige Wochen vor der geplanten Feier gilt es zu prüfen, ob das geplante Konzept weiterhin allen Vorgaben des Bundes entspricht. Dies gilt insbesondere auch für die Verpflegung, sowie allfällige Entertainment-Programme in Form von Musik oder ähnlichen Auftritten.
