Ob Privatperson, ob Personen- oder ob Kapitalgesellschaft; die Fragestellung ist immer dieselbe: Soll das Büro in Zürich gekauft, mittel- bis langfristig angemietet und teilweise untervermietet, oder soll ein Co-Working Space genutzt werden. Jede dieser Möglichkeiten hat ihre eigenen Vorteile, die es sorgfältig abzuwägen gilt.
Vor dem Hintergrund eines Bürodomizils in Zürich lohnt sich ein kurzer Blick auf die Rand- und Rahmenbedingungen der 90 km² grossen Stadt am nördlichen Ende des Zürichsees. Mit gut 415.000 Einwohnern liegt die Bevölkerungsdichte bei etwa 4.600 Bewohnern je km². Statistische Zahlen, Daten und Fakten belegen, dass etwa 90 Prozent der Züricher im Dienstleistungssektor beschäftigt sind. Hinzu kommen die täglichen Berufspendler aus dem Umland des Kantons Zürich.
Zu den wichtigsten Branchen gehören Finanzdienstleistungen, Versicherungen sowie Rechts-, Steuer- und Unternehmensberatungen. Die Privatwirtschaft ist mit weltweit namhaften Konzernen in Zürich präsent und Heimat einiger Flaggschniffe der schweizer Wirtschaft.
Es wird schnell deutlich, dass Büroflächen und Büroetagen, Bürokomplexe oder ganze Bürogebäude in Zürich vielgefragt und dementsprechend knapp sind. Produktion und Handel funktionieren nicht ohne das Back-up eines Büros, ebenso wenig wie Verwaltung und Selbstverwaltung von der öffentlichen Hand bis hin zu Organisationen, Vereinen und Verbänden. In einem direkten Zusammenhang mit dem Büro in und für Zürich steht die moderne digitale Kommunikation.
Heutzutage auf der Schwelle zum neuen Jahrzehnt ist das topmoderne Büro deutlich mehr als ein Arbeitsplatz mit Schreibtisch, Stuhl und Garderobenständer. Durch neue Arbeitsmodelle wie Jobsharing und Timesharing werden Büroräumlichkeiten vermehrt nach individuellen Bedürfnissen genutzt - das klassische 9-5 Modell hat ausgedient.
Gerade in Zeiten von Corona werden jene Arbeitgeber beloht, die Ihren Mitarbeitern sowohl die Möglichkeit zum Homeoffice geben, als auch - nach strikten Schutzkonzepten umgesetzte - Begegnungszonen in den Büroräumlichkeiten schaffen. Die Koordination der Putzequipe zwischen individuellen Büronutzungszeiten kann dabei schnell zu einer anspruchsvollen Aufgabe mutieren.
Nicht selten müssen die Reinigungsteams in den späten Abend-, den frühen Morgenstunden oder sonntags anrücken, um das Büro mit Arbeitsplätzen, Meeting- und Konferenzräumen wieder auf Vordermann zu bringen und ein Corona-konformes Arbeitsumfeld zu schaffen.
Soweit, so gut!
Im Folgenden werden drei Optionen näher beleuchtet, die sich für den Bürostandort Zürich anbieten.
Ein Büro in Zürich zu kaufen klingt einfacher als es ist. Büro ist nicht gleich Büro; und um ein Büro kaufen zu können muss es erst einmal zum Kauf angeboten werden. Kaufen bedeutet den Erwerb des Eigentums an dem Büro mit Fläche, Gebäude oder Gebäudeanteil und Grundstück oder Grundstücksteil.
Wer in Zürich ein Büro als Etage oder als Bürohaus kauft, der investiert ganz sicher im sechs- bis siebenstelligen Bereich. Kaufoptionen sind der Neubau eines Bürogebäudes sowie die gepflegte Bestandsimmobilie aus vergangenen Jahrzehnten.
Üblicherweise ist der Kauf ein Mix aus Kapitalanlage und Eigennutzung. In einem grösseren Bürokomplex oder Bürogebäude wird nur eine Teilfläche selbstgenutzt, während alle anderen Büroflächen vermietet werden. Die sich dadurch ergebende Mischfinanzierung ist ein Mix aus Mieteinnahmen und Kapitaldienst, aus steuerlichen Abschreibungen sowie mit oder ohne die finanzielle Eigenbelastung des Käufers.
Letztendlich ist der Bürokauf in Zürich auch eine Frage von Kontakten und Beziehungen. Gefragt ist der diskrete Immobilienmakler, der ständig sein Ohr am Zürcher Immobilienmarkt hat. Und nicht selten wird das Zürcher Büro als Off Market Immobilie vermakelt, das heisst jenseits des Immobilienmarktes. Der Immobiliendeal wird erst dann bekannt und bekannt gemacht, wenn die Tinte unter dem Immobilienkaufvertrag trocken ist.
Rechte des Mieters sind Pflichten des Vermieters!
Diese Redewendung macht deutlich, dass der Mieter eines Büros am Standort Zürich im mehrfachen Sinne viel für seine monatliche oder quartalsweise Mietzahlung erwarten kann. Wer hier in Zürich kein Kapital anlegen und insofern kein Eigentum schaffen, sondern lediglich am Zürichsee residieren möchte, dem ist mit dem Mieten eines Büros in jeder Hinsicht bestens gedient.
Je flächenmässig grösser die Bürofläche sein soll, umso schwieriger und zeitaufwändiger ist es, sie anzumieten. Langfristige Mietverträge sind an der Tagesordnung, und oftmals muss der Umweg über die Anmietung einer grösseren Bürofläche als benötigt gewählt werden mit dem Kompromiss, den Flächenüberhang in einem Untermietverhältnis weiter zu vermieten.
Wer Bürofläche mietet, der darf besonders hier in Zürich für seine monatliche Kaltmiete im mehrfachen Sinne viel erwarten und verlangen. Davon profitieren beide Seiten. Der Vermieter kann die Investition für eine Top-Ausstattung des Büros steuerlich geltend machen. Dasselbe gilt für den gewerblichen Mieter, und zwar unabhängig von der Unternehmensform.
Timesharing, Jobsharing und Co-Working sind neue Arbeitsformen für eine Vielzahl von Unternehmern, Freiberuflern und Freelancern, von Handelsreisenden oder auch Aussendienstmitarbeitern. Im weitesten Sinne ersetzt Co-Working zumindest zeitweise das Home Office.
Wer kein eigenes Büro hat, jedoch temporär oder anlassbezogen eines braucht, für den ist ein Arbeitsplatz in einem Shared, Private oder Enterprise Office die ideale Lösung. Es definiert sich als ein eigener Büro-Arbeitsplatz mit kompletter Büro-Infrastruktur. Zu der gehören das Netzwerk für eigene Endgeräte, Drucker, Scanner, Fax, Telefon, Beamer und Konferenzraum, bis hin zur Benutzung eines Sanitärbereichs mit DU/WC sowie der Gastronomie für Bewirtung und Selbstverpflegung.
Co-Working grenzt sich von einer Bürogemeinschaft dadurch ab, dass unterschiedliche Berufe, Jobs und Branchen bei einer zeitlich denkbar geringen Bindung auf einer grösseren Bürofläche konzentriert sind. Während für das eigene Einzel- oder für das Gemeinschaftsbüro die Miet- und Unterhaltungskosten laufend bis dauerhaft sind, wird beim Shared Working nur das bezahlt was auch genutzt wird.
Geradezu bestechend ist die örtlich Lage hier in Zürich. Der anlassbezogene Co-Working Space wird dort angemietet, wo er für alle Beteiligten und Betroffenen am besten erreichbar ist. In Zeiten von Corona bietet ein gemäss strikten Schutzvorgaben umgesetzter externer Arbeitsplatz für viele Langzeit-Homeoffice-Mitarbeiter eine erfreuliche Abwechslung zu den eigenen vier Wänden.
Festetablierte Unternehmen in und ausserhalb von Zürich können in Spitzenzeiten oder bei umfangreichen Projekten externe sowie zusätzliche Mitarbeiter*innen in einem Zürcher Co-Working Space unterbringen, ohne innerhalb des Unternehmens selbst eigene ausreichende Büroflächen vorhalten zu müssen – wenn sie denn überhaupt vorhanden ist.
Für Kapitalanleger zum Beispiel als Kapital-, als Investmentgesellschaft oder als Pensionsfonds kann es durchaus überlegenswert sein, Eigentum an einer Büroimmobilie in Zürich zu erwerben. Hier geht es primär um die Investition und oftmals erst sekundär um die komplette oder partielle Eigennutzung.
Beim Mieten eines Büros in Zürich wird unterschieden in ein längeres und mehrjähriges Mietverhältnis sowie in die Kurzzeitmiete für Co-Working Space. Das ist als Geschäftsmodell aus juristischer Sicht die Untervermietung eines funktionsfähigen Arbeitsplatzes, vergleichbar mit der Warmmiete für die Mietwohnung als Kaltmiete zuzüglich aller Betriebs- und Nebenkosten.
Die Devise lautet also eher: Büro in Zürich - Mieten statt Kaufen!
