Sie möchten eine Gewerbefläche mieten? Sie wissen es: Hier gelten andere Regeln als beim Anmieten von Wohnraum. Damit Sie alles in ebenso kurzer wie dennoch detaillierter Form zur Hand haben, fassen wir für Sie zusammen, worauf Sie achten sollten. Hier kommt gewissermassen Gewerbemietewissen to go.
Sehr wichtig und der erste entscheidende Punkt, wenn Sie eine Gewerbefläche zu mieten beabsichtigen: Falls Sie eine Firma gegründet haben, etwa eine GmbH oder eine AG, achten Sie darauf, dass der Vertrag auf diese ausgestellt wird, und zwar allein auf diese!
Andernfalls haften Sie im Ernstfall mit Ihrem Privatvermögen. Auch dann, wenn der Vertrag zusätzlich Sie persönlich als Mieter nennt, können Sie als Solidarschuldner mit haftbar gemacht werden.
Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für Schäden oder nicht bezahlte Miete. Das kennen Sie von Wohnraum. Dort kann der Vermieter höchstens drei Monatsmieten als Kaution verlangen. Und wie viele sind es, wenn Sie eine Gewerbefläche mieten? Die schlechte Nachricht lautet: Es gibt keinerlei Begrenzung. Was Sie hinterlegen müssen, ist reine Verhandlungssache.
Dieses Geld gehört, wie die Sicherheit bei der Miete für Wohnungen auch, auf ein Sperrkonto. Der Inhaber ist der Mieter, auf seinen Namen muss das Konto geführt werden. Es darf nicht dieselbe Bankverbindung sein wie die, auf die die Miete eingezahlt wird.
Neben der Kaution hat der Vermieter noch eine andere Sicherheit. Er hat eine Option, die es bei Wohnraum nicht gibt. Er darf, wenn Sie mit den Mietzahlungen im Rückstand sind, vom Retentionsrecht Gebrauch machen. Das heisst, er kann Maschinen, Mobiliar und Ware pfänden, ausser den Gegenständen, die Sie benötigen, um Ihren Beruf ausüben zu können.
Das Betreibungsamt nimmt diese Sachen ins Retentionsverzeichnis auf. Sobald Sie die Forderung des Vermieters erfüllt und eine entsprechende Sicherheit beim Betreibungsamt hinterlegt haben, werden sie wieder frei und stehen Ihnen erneut zur Verfügung.
Juristisch ist es bei Gewerbeflächen nicht geregelt, wie hoch der angemessene Mietzins sein darf. Sind Sie einverstanden, gilt die Vereinbarung als geschlossen. Zunächst, denn immerhin gibt es die Möglichkeit, den ausgehandelten Mietzins anzufechten. Sie müssen in diesem Fall allerdings beweisen, dass Sie zum Abschluss des Mietvertrages gezwungen waren.
Das kann der Mangel an anderen Angeboten gewesen sein oder auch eine persönliche Notlage. Dreissig Tage haben Sie Zeit, um eine Änderung der Vereinbarung zu erwirken. Die Schlichtungsstelle wird eingeschaltet, um Ihre Berechtigung zu überprüfen. Diese Option haben Sie auch bei einer drastische Erhöhung der Miete.
Wenn Sie eine Gewerbefläche mieten, werden oft Umbauten fällig, je nachdem, wofür Sie die Räume nutzen möchten und welchem Zweck sie vorher gedient haben. Nicht immer werden eine Physiotherapiepraxis oder ein Büro wieder dasselbe, um nur zwei von vielen Beispielen zu nennen. Und selbst dann haben Sie wahrscheinlich andere Vorstellungen und Bedürfnisse als der Vormieter.
Wenn Sie planen, die Gewerberäume nach Ihre Wünschen zu gestalten, holen Sie sich die schriftliche Genehmigung des Vermieters ein, sonst kann es im schlimmsten Fall zur Kündigung kommen. Sofern Sie die Zustimmung haben, müssen Sie die Veränderungen bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht rückgängig machen, ausser, es ist ausdrücklich im Vertrag anders vereinbart.
Wenn Sie durch Umbauten einen echten Mehrwert geschaffen haben, können Sie beim Auszug sogar eine Entschädigung in Anspruch nehmen. Lassen Sie diese Regelungen in allen Einzelheiten in den Mietvertrag aufnehmen, damit es später keine unangenehmen Überraschungen gibt.
Das schriftliche Einverständnis des Vermieters benötigen Sie, wenn Sie die Räumlichkeiten oder auch nur einen Teil davon untervermieten möchten. Dieser muss allerdings gravierende Gründe haben, wenn er Ihnen die Erlaubnis verweigern wollte.
Dazu gehören undurchsichtige oder für den Vermieter nachteilige Bedingungen. Die Mindestkündigungsfrist für die Untermiete von Gewerberäumen beträgt wie für die Hauptmiete sechs Monate. Vereinbarungen, die anders lauten, haben keine Gültigkeit.
Bitte bedenken Sie, wenn die Räume einer Gemeinschaftspraxis, einer Bürogemeinschaft oder einer Werkstatt dienen sollen: Gewerbeflächen können, wenn nicht anders festgelegt, nur von sämtlichen Mietern gemeinsam gekündigt werden. Wenn Sie das nicht möchten, verständigen Sie sich mit Ihren Kompagnons. Denn Sie können den Mietvertrag auch dahingehend abschliessen, dass nur einer der Mieterinnen bzw. Mieter den Vertrag kündigen kann. Diese Alternative, die Teilkündigung, muss dann aber ausdrücklich im Vertrag vereinbart werden.
Gesetzlich geregelt ist auch die Mindestkündigungsfrist von sechs Monaten, nicht von drei Monaten wie bei einer Wohnung. Und natürlich muss die Kündigung in Schriftform erfolgen, per Einschreiben, damit Sie einen Beweis in der Hand halten. Verschicken Sie Ihren Brief lieber zu früh als zu spät. Entscheidend ist nämlich, wann der Vermieter die Kündigung bekommt und nicht das Datum des Poststempels!
Wenn Sie das Mietverhältnis vorzeitig beenden wollen, müssen Sie bei einer Wohnung einen Nachmieter stellen. Bei Geschäftsräumen gibt es in dem Fall zwei Wege: Sie können einen Nachmieter suchen, der die bisherigen Bedingungen erfüllen kann, oder den Mietvertrag auf einen neuen Mieter übertragen, etwa, wenn Sie Ihr Geschäft jemandem verkaufen. Auch dazu brauchen Sie das schriftliche Einverständnis des Vermieters.
Was in diesem Fall wichtig ist zu wissen: Bis zum nächsten Kündigungstermin haften Sie gemeinsam mit dem neuen Mieter für Verbindlichkeiten, die entstehen könnten, bei befristeten Verträgen sogar bis Vertragsende, jedoch keinesfalls länger als zwei Jahre.
Und im unerfreulichen umgekehrten Fall, wenn Ihnen gekündigt wird? Dann muss der Vermieter ein vom Kanton genehmigtes amtliches Formular benutzen. Sie können die Kündigung anfechten. Auch hier haben Sie dreissig Tage Zeit, um die Schlichtungsbehörde einzuschalten.
Wenn Sie innerhalb der Kündigungsfrist keine neuen Räume finden können und einen Aufschub der Kündigung erreichen wollen, können Sie versuchen, eine Erstreckung zu erwirken. Bei Wohnungen sind maximal vier Jahre möglich, bei Geschäftsräumen sogar sechs Jahre. Auch in dem Fall müssen Sie sich zeitnah an die Schlichtungsbehörde wenden.
Wenn Sie die Absicht haben, eine Gewerbefläche zu mieten, denken Sie daran, dass Gewerbemieten und Mieten für Wohnraum eigenen Gesetzmässigkeiten und Regeln folgen. Generell gilt, dass die Höhe des Mietzinses und andere Konditionen für Büro-, Praxis-, Kanzleiräume oder eine Werkstatt in einigen Aspekten weniger reglementiert sind.
Darum: Augen auf und Vorsicht! Unsere sechs Tipps bieten Ihnen Sicherheit bei Verhandlungen mit Vermietern und können Ihnen eine Menge Kosten und Ärger ersparen.
